деякі проблеми визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно

ДЕЯКІ ПРОБЛЕМИ ВИЗНАННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА САМОЧИННО ЗБУДОВАНЕ НЕРУХОМЕ МАЙНО О. КОТ кандидат юридичних наук, керуючий партнер юридичної фірми «Антіка» У край складна та заплутана про цедура отримання погоджень на будівництво чи реконст рукцію нерухомого майна, погіршена втратою більшістю українців віри в можливість подолання бюрократич них бар’єрів — незалежно від того, чи це стосується реалізації великого бізнеспроекту, що полягає, напри клад, у будівництві торговельного або офісного центру, чи питання полягає в необхідності здійснення прибудови до дачного будинку, — все частіше під штовхує забудовників обирати спро щені шляхи отримання права влас ності на новозбудовані чи реконст руйовані об’єкти. З набранням чин ності новим ЦК України таким спро щеним механізмом (чи «схемою»?) стало визнання права власності на са мочинно збудоване нерухоме майно в судовому порядку. Відповідно до ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються са мочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Як встановлено в ч. 3 ст. 376 ЦК Ук раїни, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови на дання земельної ділянки у встановле ному порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. З огляду на існуючу практику за стосування положень ст. 376 ЦК Ук раїни, актуальним є питання про те, чи є визнання судами права власності на самочинно збудоване майно одним із способів захисту цивільних прав, пе редбачених ст. 16 ЦК України. На перший погляд, відповідь на це запитання є очевидною та міститься в самому запитанні. Як вказують автори одного з ко ментарів до ЦК України, сутність са © О. Кот, 2011 136 • ПРАВО УКРАЇНИ • 2011 • № 5 • ДЕЯКІ ПРОБЛЕМИ ВИЗНАННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА САМОЧИННО ЗБУДОВАНЕ НЕРУХОМЕ… мочинного будівництва зумовлює презумпцію неможливості виникнен ня права власності на неправомірно збудований об’єкт. Це означає, що осо ба, яка здійснила самочинне будів ництво, не набуває права власності на нього, оскільки будівництво було здійснене без дотримання передбаче ного законом порядку його здійснен ня, а тому не може слугувати закон ною підставою для виникнення права власності на такий об’єкт*. Вочевидь, саме такою логікою і ке рувався законодавець, встановлюючи можливість визнання права власності на самочинно збудований об’єкт тільки як виняток із загального прави ла і надаючи такі повноваження суду як найбільш компетентному у сфері правозастосування органу, що може мати певні дискреційні повноваження. Утім, обґрунтованість цього рішен ня законодавця викликає певні сум ніви, оскільки суди в Україні викону ють визначені законом функції, до яких, передусім, віднесено розгляд спорів. Згідно із ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушен ня, невизнання або оспорювання. Визнання права судом відповідно до ст. 16 ЦК України є одним із способів захисту цивільних прав та інтересів. Водночас можливість звернення до суду з відповідною вимогою про ви знання права власності за змістом вка заної норми ЦК України не ставиться у залежність від наявності спору, наяв ності пор