ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ Точность результатов оценки и пределы ответственности оценщика. Встречные мысли Н.П. Баринов директор по научно-методической работе группы компаний «Аверс», кандидат технических наук (г. Санкт-Петербург) С.В. Грибовский заместитель генерального директора государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», профессор, доктор экономических наук (г. Санкт-Петербург) М.А. Зельдин президент группы компаний «Аверс» (г. Санкт-Петербург) Николай Петрович Баринов,
[email protected] Рыночная стоимость, как пятнадцатый камень сада Рендзю, присутствует на рынке, но в большинстве случаев недоступна взгляду наблюдателя. Оценщику видны лишь другие камни сада (цены рынка), однако спрашивают его, и он отвечает именно о пятнадцатом – невидимом.1 Поводом для написания предлагаемой вниманию читателей статьи послужила недавняя публикация уважаемого коллеги2. Нельзя не выразить чувства признательности Льву Лейферу и редакции журнала за своевременное и столь развернутое приглашение к обсуждению этой сложной и актуальной проблемы оценочной деятельности. По сути, как мы понимаем, на обсуждение ставятся следующие основные вопросы: 1) возможно ли и, если возможно, то каким образом измерить разницу между двумя альтернативными оценками рыночной стоимости (РС) одного и того же объекта? 2) возможно ли и, если возможно, то как измерить разницу между оценкой РС и ценой последующей сделки с объектом? 1 2 3 3) что использовать в качестве базы для расчета ущерба пользователя отчета об оценке? Л. А. Лейфер, судя по его выводам, приведенным в публикации, предлагает следующее: 1) в качестве количественной меры, характеризующей степень неопределенности оценки РС, ввести величину интервала неопределенности и стандартизовать методы расчета интервалов неопределенности для разных технологий оценки; 2) закрепить в стандартах оценки обязанность оценщика указывать в отчете уровень неопределенности, присущий итоговой оценке. Оценку РС, не сопровожденную указанием на ассоциируемый с ней интервал неопределенности, считать индикативной3; 3) в качестве меры расхождения между двумя альтернативными оценками использовать разность между двумя ближними границами непересекающихся интервалов неопределенности для этих оценок. Величину такого расхождения также использовать в качестве базы для расчета величины ущерба пользователя отчета об оценке; Из выступления Н.П. Баринова на VII Международной конференции СМАО. URL: http://smao.ru/ru/news/smao/article_943.html Лейфер Л. А. Точность результатов оценки и пределы ответственности оценщика. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. №4 (91). URL: http://www.pcfko.ru/research29.html#1 То есть, как мы понимаем, не соответствующей понятиям «итоговая стоимость», «итоговая величина стоимости», используемым Федеральными стандартами (пункты 6, 24, 26, 27 ФСО № 1; пункт 4 ФСО № 2; пункт 16 ФСО № 3). Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950 43 № 9 (96) 2009 4) отказаться от возможности сравнения результатов оценки РС, если в отчетах не указаны интервалы неопределенностей для обеих сопоставляемых оценок РС. Постановка вопросов, равно как и часть предложений автора публикации, заслуживают всяческой поддержки. В то